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2017年楼市盘点:改善客户青睐外环外,明年楼市或触底反弹

楼主:上海中原地产 时间:2019-12-12 14:50:34

2017年马上就要结束了,每逢年底,各大房地产机构总会纷纷晒出年度报表,总结今年展望明年。然而过去总是20号以后才出的报表,今年却有不少机构以及各路大神提前公布年报。


为何今年大家一反常态,大卢认为,一来离2017年还剩下半个月,楼市没有翻盘的时间和机会,二来,楼市平淡的背景下也实在没啥可说的,大家抱着早做完总结早放假的心态,提前披露报表。

2017年上海新建商品住宅成交陷入“冰冻”,小阳春发力反弹,可惜只有74万平方米,甚至未达到80平方米正常流量的下限。小阳春的落空使得市场交易热情降低,此后交易下滑,并长期在低位盘整,就连金九银十也没有反弹,甚至是有网签记录以来同期最低值。

 

2017年新建商品住宅供应面积368.3万平方米,环比减少60.0%;成交也顺势减少,为607.1万平方米,环比减少55.0%,供求比为0.6:1。尽管有调控压力,但库存缺在不断减少,导致均价47378元/平方米,环比上涨23.3%。


入市价格倒挂  长宁徐汇缺席年度供应

随着市区土地越来越少,外围土地尤其是远郊土地逐渐成为市场供应重要组成部分,随着这些土地转化为项目,郊区成为市场供应主力的格局进一步扩大。2017年供应前三的嘉定、青浦和宝山加起来占全市总供应47.4%,比去年提升5.8个百分点。


图1:上海新建商品住宅区域分布(2017)

数据来源:上海中原地产

外围区域供应成为主力主要是价格因素,郊区一般以刚需为主,均价比较低,可以稀释中高端楼盘对均价拉动的影响。而预证申领特别困难,尤其是一些高价房很难通过审核,今年徐汇和长宁甚至没有项目入市,某一区域整年没有供应在历史上也是非常少见的现象。

 

总体来看,今年入市项目价格收到“窗口指导”平稳入市。但个别板块一、二手价格倒挂的现象比较常见,所以上半年还出现排队抢房的现象。尤其是四季度甚至出现后一批房源价格不及前一批的跌价现象,导致业主不满怒砸售楼处。


成交前高后低   套均面积下滑

上海已经进入存量房时代,如果成交4套房子,3套2手房,1套新房。所以新房供应不多,更吸引买家关注。尽管有调控措施,但上半年还是只要一开盘,都能全部去化。但是随着调控深入以及市场预期逐步改变,一些新盘客户的转化率目前只有4成,而上半年可以达到7成。


所以上半年新盘去化可以达到7-8成,下半年能去化一半已经是不错的结果了。当前开盘也出现分化,一些开盘价格远低于市场预期,并和周边项目形成倒挂的会有不错的客户储备,但是价格还是维持原状甚至有小幅上行的,预定连一半都没有。


图2:上海新建商品住宅供求走势(2016.11-2017.11)

数据来源:上海中原地产

外环外改善住宅成交增加,豪宅表现亮眼

自2015年后上海进入改善为主的消费市场,今年这一格局也没有发生改变。从成交前十榜单来看只有1个项目单价低于3万元/平方米,而该产品还是限价房,只有特殊人群才能购买。从这份榜单也能看出,单价在3-6万元/平米的首次改善产品成为市场交易主力。

 

另外,从产品上也有一些改变,传统印象中郊区是刚需聚集地,但是随着2015年房价快速上行后,受总价限制,只能在外围购买房子。所以今年外环外改善的比例比去年又增加一成,达到7成,尤其像九亭、顾村、南翔等关注度比较高的区域甚至超过7成。此外,今年套均面积为123.3平方米,比去年小4.1平方米。在总价既定的背景下,也会向面积进行妥协。

 

值得关注的是,尽管今年市场较为清淡,但是豪宅总会给市场带来一些亮色。尽管豪宅今年收到限购限贷影响,成交也大幅缩水,但是仍有一些天价房出现。比如上半年浦东张江板块成交一套独栋别墅,单价29.95万元/平米,下半年又成交一套汤臣一品,均价超过34万元/平米,虽然都没有刷新最高单价记录,但在调控背景下出现这种房源的确很抢眼。


表1:成交板块前十

数据来源:上海中原地产


表2:成交排名前十项目

数据来源:上海中原地产


明年上海楼市将何去何从?

十九大以及近期召开的中央政治局会议对房地产的表述来看,明年楼市将继续维持高压。因此限购限贷等“五限”措施短期不会撤销,并且长效机制会加紧步伐推出。但目前房价已经处于高位,政策会更关注对风险防范,所以会以稳为主,减少楼市大幅波动。从国家统计局数据显示,上海今年房价还是比较平稳的,管理层应该对这一结果会比较满意,继续出台严苛措施的可能性并不大。

 

预计明年新房成交量仍会在今年基础上小幅下滑,但是,如果房企感受到资金压力,开始“以量换价”,那么成交量可能会比今年有小幅增加。三、四季度楼市或有触底反弹。届时会走出前低后高的走势。

 

不过基于目前产品多为精装修房,本身价格成本也在抬升,所以在均价上明年持平的可能性更多一些。

 

当然,市场上的灰犀牛不得不堤防。昨天美联储再度加息,一些机构预测明年还会有持续加息动作。而前段时间英国、韩国也加息了。对国内而言这种压力就加强了。如果明年加息,那么对楼市而言更是雪上加霜,调整的时间周期或进一步延长。


名词解释:

“灰犀牛事件”是太过于常见以至于人们习以为常的风险。


(所有数据截止至2017年12月3日,本文观点仅代表作者本人,与上海中原地产立场无关,部分图片来源于网络,如有侵权,请联系小编删除)


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