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蔡为民楼势说:拨开迷雾看上海房价

楼主:蔡老师楼势说 时间:2020-06-18 11:02:39


                     

        就在上海“地王”频出,带动房价冲高,消费者对后续走势感到茫然时,财经作家吴晓波的一篇名为“上海房价五年内翻一倍”的文章,市场反响热烈,正反意见纷陈。


 

       “5年翻番”缺乏理论基础


        对我而言倒是松了一口气。毕竟绝大多数的房地产专家最不愿意作的事就是预测房价走势,为什么?因为容易出错!而我最喜欢的就是“预测房价”。


 

        虽然有些专家“污蔑”我是“楼市巫师”,意思不是我会变魔术,而是说我妖言惑众,但我仍对包括房价在内的各种楼市走势判断乐之不疲。那么看了吴先生关于“上海房价五年翻番”之论述,我的感想是什么呢?是——不敢想。他在文章中特别提到2010年时曾预言“上海房价五年翻番”。我没有仔细研究过这个预测是否准确?我自己倒是在2011年曾经判断“五年内上海房价将成369格局”,2013年下半年预测“上海房价四年翻番”,现在看来应是精准!


 

       上海市政府调控楼市供需能力超强


       但我不会再说“未来四年或五年上海房价再翻番”,因为那显得外行!首先,吴先生“五年翻番”的依据是“上海城市地位”与“人民币超发”。前者大家都肯定,而货币超发则並不局限在上海。更关键的是为什么锁定5年?又为什么“翻番”?文中並无任何说明,从而使得这样的判断有失严谨。


 

        除此之外,“五年翻番论”有两个“忽略”。其一是忽略当前的房价与其之前(2010年)所作“五年房价翻番”时的状态已不可同日而语,其二是忽略上海市政府干预市场的能量。虽然2013年总理的两会报告中,将市场地位由“基础性作用”提升为“决定性作用”,但接续其后的文字可是“更好的发挥政府作用”啊!


 

          房价迄今已翻涨30倍


         更何况1万翻2万容易,2万翻4万不难,4万翻8万犹有可能,但8万翻16万,那就不是同一个量级的事,在基数完全不同的情况下,能成等比翻番?而上海房价以2000年企稳向上为基数,迄今翻涨已超过30倍(多数板块)!因此“五年翻番”年均20%看似不多,但在我看来则是困难重重。一方面如前述,房价基数已不同,另一方面,当前国内外的全新经济、金融环境,也不容许上海如此翻涨!因此,不能以旧思维探索楼市新动向。


 

         尤其必须知道的是,上海楼市不论枱面与潜在需求量均极其庞大,使房价涨幅完全可由政策加以有效调控。而我相信上海市政府对房价涨幅的管理,应是控制在12~15%之间,而不会任其突破20%警戎线。因为一旦房价涨幅超过20%,意味出现投机空间。一笔很好算的账是:资金成本8~10%,交易税费(含中介费)7~9%,说明涨价达两成以上时,短线炒作将有利可图、具可操作性,势必引导投机买气蜂拥进场,带动楼市出现严重泡沫,显然这并非政府所不喜闻乐见。


 

        上海楼市崩盘的可能性为“零”


        值得玩味的是,当前市场既有“不知天高地厚”的盲目乐观派,也有忧心忡忡类似另一位财经作家牛刀的“房价崩盘”派,这些人总喜以香港97年遭遇“东南亚金融风暴”导致房价大跌6成为例,说明上海楼市也可能发生雷同惨状。在我看来,那是对上海城市地位欠缺了解所做出的错误判断。须知,上海已然是中国经济之橱窗,6月3日发改委发布的《长江三角洲城市发展规划》更确立其不可取代与撼动的核心地位、功能,使“全中国村长以上的干部都以在上海拥有一套房为荣”,加之上海市政府以“饥饿营销“的方式有效控管供需,如此这般,上海房价要怎么跌?


 

    换言之,我既不认定上海房价的“五年翻番”论,更不能接受“上海楼市将步香港后尘”的观点。

本文2016年8月5日刊载于《理财周刊》






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