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共读泡沫破裂,哀鸿遍野,而万通六君子气定神闲,风光无限

楼主:知筑社 时间:2020-11-20 16:05:48

共读目标:亲爱的朋友们,早上好,我是知Sir,开创共读这个栏目,是希望通过共读来让更多人了解我们,了解房地产这个行业。


《我们房地产这些年》详细介绍了房地产30年的发展历史,让我们更清晰的了解现今的房地产行业是如何架构,又是如何发展,以期让我们每个人在楼市中的行为能够更胸有成竹。


本文从1978年,一直介绍到2009年,可以说是一本房地产行业编年史,不管是普通人,还是房产从业人员,都可以从中收获自己的感悟。


精华汇总:知筑社同仁将书目的精华总结提炼出来,节约打架事件的同时,可以更快速了解核心内容。


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01

成于海南,败于海南


1992年翻了身,我国经济增长率一下子猛窜到13%,出现井喷。1993年的前五个月,固定资产投资又在上一年的基础上增长了69%,这是一个令西方经济学家目瞪口呆的数字。


此时有人精彩点评:中国,已不属于一个传统意义上的计划经济国家了。而英国的《经济学人》则在1992年底警告说:1993年的某一个时候,蓬勃发展的中国经济将会出现危险的过热势头,上一次在1988年,中国几乎着了火。


一语中的,这一年,我们见证了房地产泡沫所达到的那一瞬间的巅峰与破灭,更记住了经济学中的一个重要词汇:宏观调控。从此,这个本来对经济总量进行调节的概念,就与中国房地产结伴而行,并结下了不解之缘。


1993年的海南,是中国房地产发展进程中一段刻骨铭心的痛苦记录,是中国房地产业史上教训惨痛的反面教材。在当今这一代的开发商记忆中,他就像一个可怕的噩梦,如影随形,挥之不去。


当时,整个房地产市场几乎达到了疯狂的程度:炒房、炒地皮、炒项目、炒楼花。


在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾点边的文件,哪怕还没见着具体的土地和图纸,隔不隔夜都可发财。


在这“一不留神就成百万富翁”的传说舞台上,一个骑自行车的人,第二天就可能开着奔驰过来,为什么呢?因为他炒成功了,一夜暴富。


炒地者有力都有一张“红线图”,即土地部门签发的关于获批土地的范围和位置的草图。简单的一张图纸,在炒地者那里却成了空中楼阁的凭证。


当遇到买家,炒地者便拿出“红线图”,双方商谈好价格后,买家便会复印下“红线图”,然后摇身一变也成为炒地者,寻找下一个猎物。一张“红线图”可以串起几十个买家。


最终终端的买家将以天价的资金交付银行的公共户头,这时真正的买卖双方才能见面,中间的炒地者则在收取中介费后作鸟兽散。


一幕又一幕的财富大戏,颠覆了人们的致富理念。那是一个后来被称为充斥着泡沫的时代,无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南,房地产在不经意中成了在这里点石成金、完成原始积累的捷径。


时隔20多年,下面的这组统计数字,依然能让我们想象到当年海南“房地产热”的波澜壮阔。


1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产投资的一半,海口的经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产。


泡沫生成期间,以四大国有商业银行为首,银行资金、国有企业、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,投资房地产,总数不下千亿。


房地产价格一个劲地往上蹿,还在图纸上的房子和还在文件里的土地,就已经被炒来炒去,数易其主。很少有人意识到,在轰轰烈烈的买卖中,真正买来用于居住和商务活动的只有30%,而70%是投机者囤积起来进行炒作的。


事实上,大部分人和冯仑、潘石屹一样,都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏,只是没人会相信,花会砸在自己手里。


然而,游戏终归是游戏,泡沫终究要破灭。1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧锣密鼓地寻找下家时,鼓槌突然毫无征兆地落下。


当天,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。简而言之,就是要紧缩银根,釜底抽薪。


16条整顿措施招招致命,一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止,大量资金沉淀了,一大批被套牢的人和企业叫苦不迭,悔之不及。数千家开发公司卷款逃离,房地产就只剩下热带海岛一个个曾让人憧憬的梦幻。


中国的房地产业在刚起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。


这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南留下了占全国10%的积压商品房。全省烂尾楼高达600栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,全国金融系统坏账高达400多亿元,是积压房地产的重灾区。


开发商纷纷逃离或倒闭,“高烧”之下的海南房地产市场上的房地产企业哀鸿遍野,痛不欲生。统计数据显示:在海南7000多家房地产公司中,至少有5000家企业参与过交易行为,而这5000多家企业中,大约只有几十家因为某些原因实现了胜利大逃亡。


银行顿时成为最大的发展商,成为“大房东”。在这场游戏中,银行充当了游戏的鼓手和输血机。当银行开始着手处置不良资产时,草发现很多抵押项目其实是先前就挖好了陷进,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。


更糟糕的是,不少楼盘还欠着大量的工程款,有的甚至先后抵押了很多次。各家银行的不良贷款率一度高达60%以上。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。


房地产泡沫过后,550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚,随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着数年前的狂躁,展示着房地产泡沫破灭后的伤疤。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失,海南经济跌入低谷。


泡沫破灭后,海南经济陷入了长达数年之久的低迷。无独有偶,与海南隔海相望的广西北海,亦尝到了苦果,北海的房地产泡沫随之迅速破裂。


最直接的恶果就是一幢幢的高楼大厦变成了烂尾楼,一片片良田成了野草疯长的荒地。在建成区面积30余平方公里、人口不足30万的城市内,留下了130多个,共计120多万平方米的停缓建工程项目,200多亿元资金被套牢无法启动。


“别墅成了养猪场”是国人茶余饭后的谈资,北海由此被一些经济学家成为中国现代“泡沫经济的博物馆”。


同被列为房地产泡沫三大重灾区的还有广东惠州,今天有这么一句话形容惠州的历史渊源:“20年前东莞市惠州的,30年前深圳也是惠州的,160年前连香港都是惠州的”。


可历史却跟惠州人开了一个天大的玩笑。从1993年下半年开始,惠州绝大部分房地产公司纷纷关门,仅剩下数十家勉强维持运作,给惠州留下近百栋烂尾楼。惠州陷入了几乎瘫痪的境地,大亚湾开发停滞。


对于惠州以及海南、北海,这里的确曾经发生过事情,并且,那也不是什么风花雪月的事,从而决定了它对今天乃至今后的启示也绝不会云淡风轻。


1993年的房地产狂潮让后来的中国人第一次知道了什么叫“泡沫经济”,随后也让人第一次感受到了什么叫“宏观调控”。


这是一次没有任何商量余地的宏观调控,但效果却是立竿见影,连西方媒体都说,如果中国政府没有“壮士断腕”的勇气,后果将不堪设想。


不可否认的是,由于1992年,1993年上半年中国房地产市场的高度“泡沫”,使本来已属于高价商品的商品房价格,一下子又跃上了一个高台阶,从此,中国的商品房就在贵的离谱的轨道上运行,远离了中国成千上万的普通老百姓。


02

万通六君子北上


相对于那些因房地产泡沫破裂而近乎绝望、欲哭无泪的人,提前从海南逃出来的冯仑、潘石屹等六个合伙人则气定神闲,寻找下一个机会。他们正走在成功的边缘。


1992年底,潘石屹回到北京,通过朋友介绍,认识了怀柔县一位主管经济的领导。这位领导特别开明,说话开门见山:你们来吧,在我这注册公司,先领个执照。


没几天,工商执照就批下来了。有的时候老天给潘石屹的运气让人嫉妒,幸运的逃离海南,这次是他在政府食堂吃饭时,听到怀柔县有四个指标,搞定向募集的股份公司,而现在没人做。


潘石屹便说,我们来做一个行不行?就这样,在潘石屹一通小跑下,说服了中国工程学会联合会、中国煤炭科学研究院、中国华诚集团作为万通的发起单位。


有了发起单位的盖章,还要填注册资金的数额,潘石屹给冯仑打电话,问填多大。冯仑说,咱们现在做事往大里做,不能小打小闹,咱们都在海南待过,8不就是发吗?我们就注册八亿元吧。


注册的新公司叫做“北京万通实业有限公司”,很快就批下来了。公司注册好了,融资八亿的权利也有了,但股本金没有到位就是空的,北京规定股本金两个月不到位就要取消。


哪来这些钱呢?几个人商量了半天,想到了广告。他们选的是《金融时报》,做了一个整版的广告,广告刊出后,不到一个月,股本金全部到位,异常顺利!


1993年,房地产市场面临宏观调控,华远有意将阜成门“新世界广场”项目转出来,有了资金的万通就接下了这个项目。


万通六君子虽然经历了海南房地产大潮,但就真正意义上的房地产开发、销售经验远远不足,于是,他们就请了一位老师。


这位老师就是潘石屹日后的死敌:香港利达行邓智仁。


当时,北京的房地产是完全的卖方市场,根本谈不上什么市场概念。邓智仁将香港比较成熟的市场营销、策划包装手法带到了新世界广场,立马在市场上引起了轰动。


万通新世界广场的销售,可以说创造了北京房地产市场的一个奇迹。他们销售的写字楼3600多美元一平米,是当时市场的三倍。万通新世界广场1993年12月24日才动工,但11月初就销售了70%,当时连一方土都还没挖呢。


当在开售的第六天拿到五亿元港币的回款时,六个年轻人蒙了,一个个迷迷瞪瞪的。你想,五个亿,对于刚刚成立的北京万通这样一个名不见经传的公司,意味着什么?


新世界广场项目之后,万通进入了一个高歌猛进的阶段,冯仑回忆:公司扩张后,全国十几个城市都有业务,如同梁山兄弟一样,我们走到哪里都不用带钱,一下车兄弟们前呼后拥,一场风光。


一时间,他们成了最招人注意的民营企业。与此同时,自爱对事业的发展思路上,六个合伙人的分歧日益明显,分道扬镳已成必然。


1995年6月,分手的时刻到了,地点选在浪漫而富有情调的上海黄浦江畔。


分家之后,冯仑继续掌控万通;潘石屹创办了红石房地产开发公司,就是SOHO中国的前身;易小迪创办了阳光100集团。


王启富后来做起了地板生意;刘军回归高科技农业开发;而最后离开万通的王功权则选择了国际风险投资。


明日分享:《1994,房改再启,地产界掀起顺驰风》,精彩内容明天见。



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