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乌有帝国(十六)房子是用来住的,不是炒的

楼主:财洞 时间:2019-08-18 16:23:49

三十七  乌七金想炒房,家里人集体反对。


乌有帝国六十七年,乌七金看了公纵号“财洞”韭菜阶层的文章后, 觉得自己炒股炒了这么多年,赚的少亏得多,加上看到刘三火在鹏城炒房发达后,也想去学炒房,结果家里人集体反对。


七金为自己找理由说,上回陈六土从鹏城回来后,经常跟我说“你不知道,现在有钱人真的多,房子就是刚需,例如金陵xx小区快十万一平的新房刚一开盘,很多人就提着现金全款买房,还在寒风中彻夜排队疯抢。” 


七金爸接话说,刚好我有个朋友搞贷款的,有些内幕可能很多人不知道,许多城市的楼盘的价格是怎么搞起来的。


那就是开发商房产商自己买自己的房。


我那朋友跟我说了他们的操作流程: 


比如是房产商甲,开盘了二百套房,每套售价二百万,那就是四亿的资金量。


好啦,现在一开盘,我直接把价格报到三百万,暂时没人买怎么办?


很简单,我去搞一批身份证,比如商号员工的兄弟姐妹,部门经理的亲朋好友,用他们的身份以三百万的价格买下来,由房产商号付首付,并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产商号老板控股的法人单位。 


然后,法人单位乙拿着这些抵押的房本去找钱庄做抵押贷款,获得资金。


因为这些原本值二百万的房子是以三百万购买的,那钱庄的评估认为它值三百万,钱庄就可以放到最高七成至八成(二百一十万至二百四十万)的抵押贷款,这个资金再拿来还房产商号甲的月供,商号就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖 


你觉得钱庄不晓得这件事吗?


钱庄的人都知道,但为什么不管?


因为房贷是钱庄最主要和稳定的利润来源


如果不给贷,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。


之前有几年贷款卡的比较严,加上当时实体经济也还过得去,还有很多其他实体商号借钱,房产商号这么玩借不到钱了,于是就死了一批。


从帝国六十六开始,实体商号,尤其是百越之地几个行省的制造业商号大规模倒闭潮,导致钱庄的日子非常难过,钱庄也不敢贷给这些工厂了。


有个鹏城很大的手机加工厂,就是因为贷不到钱,老板把家里所有的豪车贱卖,一辆卡宴三十万出手,有个老乡在性都的厂,原来做代工的,今年开工辞退了大半的人,老板已经把厂区挂牌了。 


这时候,房产商号就成了钱庄的救命稻草,谁还敢卡它们


那不等于卡死自己吗? 


加上实体经济萎靡,百越之地几个行省原来手里还有点钱的土老板,工厂也不干了,变卖出来一些资金,干什么好呢?


工厂赔钱,人工智能这些高新技术什么的他们又不懂,那就买房子吧,感觉比较稳靠 。


于是两方合力,就成了所谓的房产泡沫。


这也是为什么当时鹏城疯涨,魔都一般,帝都基本不动的原因,因为帝都基本上没有制造业。 


所以你现在去鹏城的一些新开楼盘,价格特别离谱,动不动十几万一平。


但是很快就要售罄,并且你一看,购房合同都有,身份证也是大活人,这种房子,基本都不是“业主”本人住,房产商号甲会租出去,租户的租金也不会打给“业主”本人。


高档楼盘租不出去的,就只好空着,然后告诉来看房子的人,“业主”是大老板,手上很多处房产,对价格不敏感。 


当然,偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的,觉得再不买还得涨,他砸锅卖铁也得入手一套,这就是他们身边偶尔会遇到的“他的朋友” 。


还有,房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢?


臭名昭著的传销,两者的基本原理是一样的。


后来两者在手法上互相借鉴,都有所发展。 


例如,曾经声名远扬的“资本运作”就曾经干过什么事呢?


伪造某部尚书签署的部门文件,然后买断了无所不度上所有关键字的搜索,并雇佣了大量枪手和水军做公关。


你只要一搜索关键字,出来的都是告诉你,这是合法的,是大头领特批的新开放试点项目,百分百安全。 


这类事到后来东窗事发,被媒体彻底披露之前,骗了很多人,包括很多中高级知识分子 。


前些年不限购,曾经出现过很多本地土著穷逼老头老太名下挂了一堆房产的事,那会儿身份资料还挺便宜,因为没有限制,后来因为限购,这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地屌丝,或者离异无房的)就被炒起来了,通常一个人可以挂两套房产(如果是单身)。 


七金就有疑问了,说不对啊,三火说鹏城的二手房,也是这种天价啊,那是怎么回事呢?


七金爸说,前面我讲过了,房产商号甲卖出的八楼某间房,业主叫老王,但是这间房的房本被抵押给法人商号乙然后抵押给钱庄了,所以老王只是个“影子业主”,你找中介买二手房,从接触到最终过户,老王只是个傀儡,实际的房东是法人商号乙。 


我朋友曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购),本地土著,职校毕业,一接触就知道是处于社会底层那种,并且俩人都是市民,没有拆迁房的机会,而且房子也不是回迁房。


当时我朋友觉得房子楼层阳光户型不好,他俩就说,我们在这个小区还有好几套,你可以看看,我朋友当时就有点纳闷,因为这是个新楼盘,购房合同就是不久前的事,不可能是继承,如果说是父母帮忙,以他俩的谈吐,家庭出身应该也不会太好。


果然,最后他俩拿出的房本,都是副本,并且一次只给拿出一本,还得提前约时间。 


另外鹏城二手房均价六万元每平方米,如果要买一套九十平米的房子,总价五百四十万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的九倍(六十万元),即不吃不喝九年,这些董事长、总经理(总裁)才能在鹏城买一套房。 


也就是说,这些身处一线城市顶尖的人才,要在当地买一套房,如果没有其他收入,也需要差不多九年不吃不喝。 


七金哥插话说,甲股市场,有百分之五十的商号每年净利润低于二千万元,也就是说,五成的上市公司,一年挣不出一套一线城市好别墅的钱,可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。 


七金就问,一线城市的房子我不炒,二线三线四五线的房子我可不可以炒?


七金爸语重心长地说,乌有帝国一线的泡沫,是靠着吸二三四五线的血,集全帝国之力才撑起来的,其结果,是掏空了中小城市的资金池。 


一线,从所有地方吸血 


二线,从三四五线吸血 


以此类推。。。 


至于可不可以买,我就说一点,你感觉买起来压力还能承受,就买,否则,就不买,不要幻想着把这事当成炒房投资一买很多套。 


七金说,真的有很多有钱人啊,三火的朋友刚刚就买了个复式,二千万一套,那帮搞金融的、土老板,你说的不对。 


七金哥就说,你这个论调有点类似于“高手都在民间”,你问在哪儿呢?反正在民间。 


我从来不否认有钱人阶层的存在,因为工作原因,会经常和一些官富二代接触,对他们的生活状态非常之了解,包括他们一些人的财务状况。


问题是,任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓。


七金哥喝了口水继续说,什么叫多?


你说我们乌有乡有六个高考毕业生考上了大学,多不多?


看起来挺多,可是如果我们乌有乡有一千个应届生呢?


还多吗?


考虑这类问题,脑子里一定得有个比例的概念。 


所以,你说有钱人“多”,一定得考虑两点:


一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市;


二是他们这么多钱是哪儿来的? 


首先,我们得把王首富杨清风这种人摘出去,这不属于日常讨论范围。


这种人再有钱,数量毕竟太少了,而且他们要买也是豪宅,跟楼市大盘不搭嘎,影响不了基本面。


杨清风刚不久不是还讲了个金句:“如果是普通的快乐感,一个月挣一两百万的人那是相当高兴,一个月挣一二十亿的人其实是很难受的,这个钱已经不是你的了,你没法花了,你拿回来之后又得去做事情。”


因为杨清风的财产可能是你的一千万倍,但他不可能买一千万套房子 。


其次,我们得把收入偏低的群体,比如年收入十万以下的家庭剔除,因为这种家庭,一线楼市怎么疯涨都和他们无关,他们主要住在自己老家的房子里 


七金爸也跟着讲,你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去,不需要贷款的。 最好能说明一下这些有钱人的具体情况,是做什么的,资金怎么来的。 


七金哥接着讲,说一下我比较了解的情况吧。 


我认识两个最近刚买了房的,一个是广府人,南粤商会会员,家里做清洁设备生意的,厂子开了十多年了,算是个小富二代,家里资产差不多上亿,在广府有多处房产,在鹏城买了一套二手别墅,为了买这套别墅抛了一部分股票,广府卖了一套大的房。 


另外一个家里是开连锁会所的,比较有钱,然后去年在魔都买了一套复式,一家人一起凑了首付,然后一起帮忙还贷。 


这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者,他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。


不夸张地说,资产三千万元以下的商人家庭,都没有能力在一线城市全款购房。


为什么?


因为商人要做生意,他的现金流占资产的比例是有限的,如果一个人账上躺着几千万可以随意支配的现金,那他家的资产最起码得好几亿乃至数十亿。 


这就是为什么大量中小型商号老板要独立在一线城市购置房产,也必须卖掉自己老家的几套房子,以及贷款的原因。 


这就是咱爸前面说的,一线城市掏空二三四五线。 


比如我有个同学在性都开了个独资厂,效益还行,工厂年销售额六千万(这就算挺大规模了),一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过一百五十万,因为他还要投入再生产,还有生产中的押货款等。 


而这一百五十万,有时候还得跟兄弟姐妹分,因为珠三角的实体制造商号老板,很多都是几个孩子。 


所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时,可以轻松全款,但如果要买鹏城千万一套的,就捉襟见肘了(但偏偏这些人的儿子,很多不愿意接老爹的班,喜欢在一线城市奋斗生活),只能是卖了老家的几套房,加上现金付个首付。 


看到没,帝都魔都鹏城在买,而三四线在卖,这就是为什么三四线房价很多往下走,一线还高价的原因,咱爸所说的吸血。 


七金问,那谁在买二三四线商号老板五十万至一百万一套的房产呢?


七金爸说,三线城市殷实的小康之家,他们有很多是卖掉了四五线三四十万一套的房产,加上首付。 


七金哥说,除了这种中型实体制造业商号老板,还有两类人是有能力在一线买房的,一是官员,二是互联网上市商号高管。


互联网上市商号高管就比较简单了,手上的股份变现,从股市里套(没上市就很难,这就是为什么互联网公司,打死了也要上市)。 


前面说了三类人,这三类人是一线天价房的主要购房群体。(拆签户本地土著那种也算一种,分了三套房卖两套换一套大的,但他们基本没有用现金购房的能力,只不过是置换)。 


以前还可以开玩笑说中彩票的,现在,八百万一千万彩票算个屁啊,刨了税去鹏城郊区买吧。 


问题是,这两年,前两类人都遇到了问题。 


制造业哀鸿遍野不用我说了,低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦。


大量吴越南粤商号老板一夜回到解放前,投资失败加升级不力的比比皆是。 

 

至于最后一部分人,互联网新贵,现在看起来还好。


问题是,这帮人有多少?能撑得起整个一线城市的天价楼市吗?


我表示怀疑。 


一个中型互联网上市商号,总监以上级别的人,年薪一般在五十万左右,这样的人数量有多少?


几十人顶天了,即便是他们,每个月要还三万块的房贷,也是非常吃力,何况普通员工。


这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体,基本上都列出来了。


可以看得出来,群体规模不会很大,加上这两年的股灾,又缩水了不少。 


跟整个一线房产市场比起来,他们实在是杯水车薪。


没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。


于是,就出现了咱爸前面所说的惜售加自购买。


如果不好理解,请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形,奶多了卖不出高价?


那我就只卖一小部分,告诉你们奶没了,很稀缺 。


其实奶都在桶里存着呢。 


七金爸补充说,惜售有很多种方式,本质上都是“倒牛奶”。


制造虚假的稀缺感,提高购房者的心理预期和阈值。


房产商知道,他们只要联手抬高价格就好,逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务,自有丈母娘帮他们干。 


除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做。


开盘二百套,只卖二十套,剩下一百八十套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去钱庄抵押。


当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了。 


七金问,那业主入驻以后发现是鬼城,怎么办? 


七金哥说,很简单,第一,把楼盘做成好几期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢。 


第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,或者某某中介自己手里在某个小区里很多套房源出租的,幕后的业主都是房产商自己。 


比如,我有个同学现在住科技园,他的房子就是从物业公司直接租的,没有个人业主。 


所以,越是经济变差,媒体上就越要渲染。


大家都高喊“有钱人真的很多啊,你看我们这儿开盘第一天,千万一套抢光了”,你一问。


都是“我朋友、我亲戚、我同学”,从来见不到几个“我” 。


跟身边那些亲近的有钱人打听打听,今年经济形势如何?


真有那么多实实在在的有钱人吗?


最后,七金妈说,打个最简单的比方:


七金,我生了你以后,你一路都在涨高,我每年都要给你买新衣服,每次都要买大一号的,然后等你到了二十岁,我还要去买更大一号的。


结果,店员告诉我不用了。


我还按照以前的惯性说:才不会呢,我家七金这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我七金不会长高了?


结果呢?


凡事,都有个尽头


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未完待续,敬请期待:


乌有帝国(17)

特别说明:


文章非纪实体,有实有虚,因此,切勿对号入座。

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