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青岛楼市:尝尽买房百味,方知楼市冷暖!

楼主:青岛楼市观察 时间:2019-01-12 03:51:54


十年前,任志强曾以强硬的口吻强调,商品房是为富人制造的,穷人就不要参合进来了,因为穷人没有能力购买房子。任志强认为穷人不可用市场化的方式解决住房问题,只能由政府提供福利住房,于是,任总的这番言论,引来社会一片谩骂之声。


十年过后,2017年,房贷利率上浮导致购房成本增加,且贷款越来越难。贷不了款,只能全款或提高首付比例,这对于很多囊中羞涩的刚需族来说,迟迟搭不上“居者有其屋”这趟列车,因为,在利欲和达到快速回笼资金目的面前,开发商不是坐怀不乱的柳下惠,商人自古以来就是“见色起意”,唯利是图是他们的本质。


楼市一直是富人的游戏,里面充斥着血淋淋的资本味道,在限价、限贷政策施压下,市场衍生出一种新的游戏规则,在售楼盘每到开盘,首先通知有能力付全款的客户,再通知首付50%的客户,最后通知首付30%的客户,以此类推,这就导致,虽然国家在致力出台调控政策,控制房价温涨甚至微跌,但刚需族却要花更多的成本购房,穷人依然买不到房!


如今,楼市冷暖,穷人先知,所谓刚需族,都是含着眼泪奔跑的人;所谓幸运,就是要坚持不懈地排队抢房;所谓勇敢,就是认清楼市的薄凉后依然深情、依然热爱;所谓笑而不语,其实就是痛而不言。


1129日下午,青岛西海岸某个楼盘开盘,推出约1000余套精装房源,因价格合理、又是学区和地铁房,引发4000余人疯抢。另外,受二手房市场低迷影响,导致许多二手中介放弃本业,进军一手房市场,某房产群曝出某楼盘开盘,出现二手中介炒号,排号靠前收取中介费10万的消息。


即所谓知斗则修备,时用则知物,青岛楼市已是杂草丛生。


经过了多次政策调控磨合,开发商和政府或许已经掌握购房者的心态,深知市场游戏规则,若是降价幅度太大未必卖得掉房子,而且还会对整个行业造成伤害,这是政府和开发商都不愿看到的结果。所以,继9·30后,楼市已经出现了花样繁多的促销手段,开发商却遮遮掩掩,并没有推出跳水价格。


于是乎,市场上出现了捆绑车位、装修,高首付比例甚至一次性付款等现象的楼盘,在调控的作用下,越来越多的开发商不规矩起来。


据网上不完全统计,11月青岛各区市新房成交,从所占比例来看,11月份青岛新房市场前三甲排行仍然是黄岛、城阳、即墨。


11月黄岛共销售新房4640套,成交面积高达415110.72㎡,以单区新房月成交占全市27%的占比夺得全市交易冠军;亚军城阳,11月份新房共成交2393套,成交面积达247158.24㎡,占比全市总成交量的14%;即墨自划区之后热度稳中有升,11月新房共成交2106套,成交面积达232863.6㎡,占全市新房总成交量的12%,俨然已经成功蜕变为青岛市最受关注的楼市板块之一。


从上述数据看,青岛楼市边郊区域的新房成交情况,真实地反映出了青岛楼市最新变化,黄岛、城阳、即墨之所以名列前茅,除区域版块综合发展利好诱惑外,加之主城区房价高企、在售房源不多,刚性以及投资需求外移,这是必然的,也是城市外扩必然结果。


去年至今,青岛楼市市场焦点,更多地集中于那些热门的边郊板块,改善型楼盘、刚需盘蔚然成为边郊楼市主角。一方面,在政策继续加严,市场不明朗的情况下,青岛楼市投资客远离主城房价敏感区,蜂拥至主城区周边有发展潜力的优质版块,博赌区域后市预期;二方面,目前主城区可供挑选的纯刚需房源确实不多,物以稀为贵,由于新房源稀缺,虽然政府限价,开发商也得尽最大努力把煮熟的肥肉,吃到嘴里,所以,导致主城区房价依然坚挺;另外,随着调控政策逐步严厉,边郊项目房企为了加速回笼资金,脱离调控风险期,采用低价开盘走量的营销策略,在边郊板块中,大多数楼盘房价较与主城区在售楼盘价格,单价相差悬殊,这对投资者来说,上述优质边郊板块目前楼盘售价,绝对称得上是难得的价格洼地。


经上述简析,黄岛、城阳、即墨争锋青岛全市单月成交量前列,就不足为奇了。


那么,为什么青岛楼市成交,出现了区域版块成交量严重不平衡的状况?拨开云雾,这轮一调控的成绩,是人为操作的结果,如地方政府压缩主城区土地供应,加之不让高价楼盘入市,不给高于政府指导价的楼盘发放预售证,因此,导致主城区新房供应量短缺。


众所周知,由于土地总量不可增加,建设用地使用权出让市场由政府独家垄断,以及房地产开发周期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给,周期性有很大的不同,不能随着市场的需求和价格的变动及时作出调整,这造成了商品住宅供给在短期内很难有较大的增长,因此,随着青岛政府有意控制主城区住宅用地,青岛主城区楼市新房供给在短期内缺乏弹性,房价也在短期内,因受需求的影响,不会出现大的跌幅。


另外,把边郊区域楼市炒热,土地随之升值,主城区的土地能不跟着升值吗?真乃一举两得。此番调控,这真是,城市运营者高谋之策也。


目前,青岛楼市库存仍保持低位水平,12月份推盘量也无明显增加,整体平稳运行。由于在“限购”“限贷”的市场背景下,全款优先现象给刚需族们带来的经济压力不减,刚需置业者购房难度依旧,是欢喜还是悲望,刚需族冷暖自知。


书于此,老董(微信公号:青岛楼市观察)想起苏联前总理尼古拉·雷日科夫在反省苏联解体时说的话:我们监守自盗,掩耳盗铃,行贿受贿,无论在报纸、新闻还是讲台上,都谎话连篇,我们一面沉溺于自己的谎言,一面为彼此佩戴奖章。而且所有人都在这么干,从上到下,从下到上!


这段话,能引起人们深度的思考么?


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