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八弹齐发,嘉兴土拍盛宴,释放了一个你绝对不能忽视楼市信号

楼主:知盟教练社 时间:2020-09-14 10:51:39

5月中旬,易居研究院发布《全国50城土地市场成交报告》,指出今年4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,其中嘉兴以199%的土地溢价率位列榜首,成为一时之谈。


今天,5月22日,嘉兴注定会再一次吸引到全国房地产从业人员和吃瓜群众的眼球。久旱逢甘露,嘉兴这一天8弹齐发,迎来土拍盛宴,这应该是中国房地产史上土地集中出让最多的一次


来源:度房苏州

嘉兴8宗宅地分布图


赛马的闸门已开,资本血拼之际,就看哪家房企最有魄力和运气了,说不定也会惊现黑马。



先来看一下嘉兴本次土拍的规则以及最新动向


本次招拍挂的最大特点就是限制最高竞拍价,必要时可采取熔断、抽签等措施决定买家


来源:嘉兴国土资源局


限制最高竞拍价,就意味着:


  • 本次土拍不会有地王的炒作

  • 每一块地的竞拍过程都不会是持久战


但也自然产生了另外一种行为就是附体马甲的产生,开发商到处找马甲来参与竞拍,增加企业拿地的赢面,结果就是此次8块土地,共有425家房企参与报名,这应该是中国土拍市场房企参与数量最多的一次


于是,土拍现场迅速改换到嘉兴大剧院,5月22日的嘉兴将要上演一场土拍大戏。


来源:禾枫说楼


来源:嘉兴国土资源局


早在3月底,嘉兴就公布年度土地供应计划,2017年的宅地供应计划(247.5249公顷),远远超过去年的实际宅地供应量(173.47公顷),作为一个三线还在去库存目标线上奋斗的城市,此刻却又在出让更多的土地,而市场需求严重短缺的一线城市的土地出让却依然少之又少。


那么,问题来了。


对于中国房地产市场,政府到底在下一盘什么样的棋?



之前我在《房地产变革时代,你做好准备了吗?》一文中指出,作为社会经济的支柱产业,政府目前对房地产基本上是既保又打的态度,央妈放水,增发货币是为保,同时继续强化楼市调控。


以北京、上海等一线城市为风向标,从去年下半年开始,根据中央政府的有关规定,各地区陆续出台了各项房地产调控政策,从限购限贷到限卖限价,再到最近的公证摇号交易以及以北京、上海为代表的全面整顿类住宅的措施,一环扣一环,政府正在全方位、多层次地强化房地产市场调控和监管


然而,事实上一系列的调控政策尤其是限价,变相降低了市场供应,很多开发商的项目因为价格因素拿不到预证,导致项目无法及时入世开盘,增加市场供应,结果就会形成变相捂盘惜售的局面,用黄小仙的观点就是“每一次调控,都是在蓄客”。



那么,今年初以来的系列调控到底有没有成效嘞?


当然有。


  • 新房市场而言,一二线城市现在基本看不到时光、日光的开盘场景了,各开发商都变得更加低调,价涨量降或者价平量降成为各市场报告中的高频词汇。


  • 二手市场而言,最显著的就是北京的各大中介公司开始下调中介交易费,房天下中介费由1.5%下调至0.8%,链家中介费由2.7%下调至2.2%,我爱我家中介费由2.5%下调至2%。中介费下调一方面是因为政府有关部分约谈,另一方面就是市场成交低迷



事实上今年5月份开始,国家银根也逐渐收紧,房贷利率有序上调,一二线的购房门槛再次上升,在这样的背景下,作为三线城市的嘉兴以限制竞拍最高价为前提,集中出让8块土地,这说明了什么?


政府在通过各种措施推动一线城市的资本外溢和三四线的资金导流。



调控的表象是打压,本质是维稳。


政府只有通过市场以及非市场化的手段,才能抑制一二线城市房价大幅上涨的预期,才能掌握市场的平稳,那为什么要抑制甚至打压一线楼市?


因为只有让北上广深一线楼市降温,将苏州、杭州等重点二线城市限购,才能把热钱引向三四线城市,中国庞大的三四线楼市去库存目标才有可能实现。


很多人直至现在还是想不通,为何库存严重过剩的三四线城市今年却开始逆势走热,环一线的三四线城市的房地产市场甚至异常火爆?


其中最根本的问题就在于中国房地产行业不能完全用市场的眼光去研究,一定要观察政府这只有形的手



作为浙江省全面接轨上海的示范区,嘉兴今天注定会在房地产土拍市场落下浓墨重彩的一笔。


至于8块土地的最终买家是谁,对于行业的意义已经退而居其次,而这次土拍释放的楼市资金导流的信号才是最重要的。


当然,在有地为王、规模为王的行业趋势前,本次土拍对于房企来说是至关重要的。对于普通购房者而言,则需要意识清醒,不能再继续观望,趁市场平稳,一二线楼市捡漏机会还有,三四线城市有刚改需求的,该入手的得抓紧。

最后是彩蛋时刻。文章开头所提及的易居研究院发布的《全国50城土地市场成交报告》,我已经上传微信公众号后台,关注本号对话框回复“报告”,即可领取该份报告。


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我是主编王正亮

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