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贷款进阶术——抽刀断水 | 城市天际

楼主:金吉列英国留学那些事儿 时间:2019-06-05 11:12:59

藏珑

前言

最近因为工作变动,经常要在北京和重庆两地往返,出文节奏也被略微拖慢。没有完整的时间一气呵成写完文章,给我造成了不小的麻烦。幸运的是,总算赶在杨老板的魔鬼催稿之前完成了这篇关于贷款截断的超级干货文。

最近和朋友们在重庆忙一件大事,就是把之前购买房产的按揭贷款截断,并再次进行抵押。很多读者朋友知道要买房、知道要买一二线城市的房,甚至知道如何找笋盘、知道如何在办理按揭贷款时选取优质产品,但截断再抵这种进阶玩法很多朋友还没有操作过,对此并不熟悉,这篇文章就是写给大家的进阶秘籍。

杠杆与对冲

为什么说截断再抵押是进阶?之前的文章中,我们把投资某个城市的房产类比为购买该城市的股票,只是流程稍微复杂些。如果买完一直不折腾任何操作,相当于停留在购买了股票,然后躺在床上等待上涨的阶段。而截断再抵押,就是针对你所购买的金融产品进行一系列资产优化的操作,类似于拿 10000 股茅台股票去抵押换取现金。

其实,截断再抵押的本质是放大杠杆和对冲。

举个例子:我在重庆南滨路一套房子买入价格 100 万,其中首付 30 万、按揭贷款 70 万,一年后该房价格上涨至 200 万;这个时候,我可以选择卖出房屋,回收 130 万现金(净利润 100 万);或者借款 70 万(成本消耗 2 万),把按揭贷款提前结清(即截断),再去银行重新办理抵押贷款,获得 140 万现金,扣除结清原有按揭贷款借来的 70 万本金和消耗的 2 万元资金成本,手里剩余 68 万现金;但关键是,与此同时我仍旧持有优质资产——南滨路的房产。

然后这 68 万现金我本来打算用来经营小微企业,但是经过精算,我发现在国进民退的大背景下,这笔钱拿来做首付继续加杠杆买入房产似乎更加赚钱。甚至以 11% 的年化利率向苏小尤放贷让他拿去买房子,进行低风险套利,也是很不错的选择。

以上就是杠杆,很好理解,那么对冲怎么讲呢?一套 100 万的南滨路房产价格上涨到 200 万,如果既不卖出也不截断再抵押,房子的涨幅就仅仅是账面上的盈余。因为此时,账面盈余承担了房价下跌这种单一维度事件的全部风险。只要房价跌回 100 万,盈余立刻就归零。但截断按揭贷款再次抵押以后,你立刻就获得了 68 万的现金可以用来经营小微企业(当然如果你足够聪明,是不会真的去做经营小微企业这种蠢事的)或者以 11% 的利率借给苏小尤。注意,如果此时房价跌回 100 万,那么恭喜你,你现在可以拿这笔现金抄底了,再来两套。

综上,截断再抵押,始终争取保持较高的资产负债率,简直是穿越牛熊的法宝。牛市加杠杆,熊市有对冲。与买入卖出的操作相比,不稳定因素更少,成本更低,更适合持续投资者操作。

操作与规划

前面讲的是原理,这节讲一讲具体操作的方法。

首先选城市,如果涨幅不喜人、不持续,则没有长期操作的条件。按目前的标准来看,雪坡一定要长,比如上海此时就不适合,重庆相对于上海就更合适一些。

其次,前几套底仓非常重要。底仓的单价要低,但面积应该尽量大一些。单价低是为了方便上涨,因为便宜的涨的快;面积更大是为了再抵押时方便提高杠杆率。

然后买入,不要总想着有多少人接盘,因为接你的盘的不应该是散户,而应该是银行。奇奇怪怪的老的破的房子,在买入之前就关注银行对它的估价,只要售价便宜,估价水平令人满意,买就是了,风水朝向什么的谁会在意呢。反正接盘的不是散户,所以根本不用在意是否适合人类居住。

至于截断的时机,碰上信贷环境宽松,适合加杠杆的时候,就赶紧冲上前线,分秒必争立刻截断;而到了横盘调整期,为了方便实现对冲,杠杆率降至原来一半的时候就比较适合再抵押出来了。

大势与诗歌

黄河之水天上来

水来了,我们就顺势而为。

有朋友聊起,水会被定向引入企业经营。当前在微观层面,以房产做抵押品的经营贷利率越来越低,年限越来越长,越来越像其他某种我们熟悉的贷款。这不就是鼓励大家把房产抵押然后去买房,额不,去经营小微企业吗?

奔流到海不复还

至于大家担心的定向问题,或者限制进入某些领域的问题,我是不担心的。

因为,第一,银行和大家心里都清楚,大家不经营小微企业真的是因为缺钱吗?;第二,钱少还比较容易定向,钱一多,谁还管得过来,最后还不是要奔流到海。

最后和大家分享一句诗:抽刀断水水更流

截断再抵押就像这句诗一样,祝大家早日实现财富自由。

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