上海楼市新房豪宅化!神秘之手做了啥?6字头的均价!我们还能做啥?

特价房上海2018-08-11 12:57:53

来源:地产情报站(dichanqbz)、一房一万(fangdis)


买房考虑的首要问题永远是:未来房子所在区域的人口会增加?还是减少?如果趋势是增加,则租金会涨,房价也会涨。


不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子,退而求其次去买郊区便宜的房子,因为它可能永远租不出去,自己也住不了。


也不要因为听别人说房子会涨你就买;或者看到别人买你也买,因为每个人的自有资金不一样,资金成本和投资回报也不一样。


更不要因为自己喜欢而去买房子,每一次买房之前,肺鱼思考的


第一个问题永远是:未来这个房子可以租给哪一种人?他负担得起这个租金吗?

 

第二个问题永远是:未来这个房子可以卖给哪一种人?喜欢这个房子的人,那时候的价格,他买得起这个房子吗?


所以,我比较建议大家考虑买以下3类房子:


1.小学初中附近的住宅,因为:中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱,尤其是小学附近。


2.商业中心附近的住宅,因为:年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。


3.未来地铁口附近住宅,因为:刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内,不过现在由于共享单车的原因,范围可以放大到骑单车在10分钟以内。

 

至于房子自己是否喜欢?


不重要。


自己能喜欢当然好,不喜欢也没有关系。


只要有投资价值,房子先买了再说,就算未来房子涨了,你还是可以卖掉不喜欢的房子,换一套自己喜欢的房子。无论什么时候,判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”?


买入条件:《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率小于等于20倍。


卖出条件:《房子每年租金回报率》<《0.4倍你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率大于50倍左右。


当然,这个会根据每个人的资金成本做相应调整,如果你的资金成本很低,假如只有2.5%,则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。


或者房子市盈率小于40倍,你就会考虑买入,因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。


举例说明1:


现在有一套房子总价100万,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。


因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。


则这套房子(每年租金回报率=5万/100万元=5%)≧(2016年中国大陆基准贷款利率=5%)。


第一种情况:如果你自有资金没有什么安全的投资渠道,用3成首付买这套房子,是值得投资的。


第二种情况:如果你还可以3成首付,全部用公积金贷款买的话,目前公积金贷款利率才3.25%,那么赶快买下它。


因为这套(房子每年租金回报率=5/100=5%)>(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。


第三种情况:如果你需要全款买房,且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话,那你就没必要去投资这套房子。


第四种情况:如果房价突然从100万暴涨到250万,则(房子每年租金回报率=5万/250万=2%)远小于(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。相当于市盈率=50倍,则可以考虑卖出了。


要保持上海的房价浓度在5W-6W左右

神秘之手的杀手锏

下策:限价

中策:用土地向市场兑水

上策:长效机制


目前,已进入中策阶段,也就是兑水


兑水分为以下三种


1
量上兑水




2017年上半年土地建筑面积表


今年上半年土拍的建筑面积总和为119.65万㎡,而8、9月份已拍和待拍土地,仅仅住宅的建筑面积就高达153万㎡,相信接下来几个月将会继续保持这个注水节奏

下半年,土地市场这波注水,大大缓解了市场的饥渴




2
价上兑水





如果我们寻找去年下半年或者今年上半年成交

与最近拍卖的11块土地同区域的土地进行对比

可以看到8、9月份的住宅楼板价比16年下半年和今年上半年成交土地楼板价要(该楼板价去除自持、公共空间等,假设以住宅来承担全部开发成本的楼板价)

土地价格确实降了





同样的土地实际楼板价都有不同程度下降

 

从这几个例子来看

一年不到的时间土地单价降幅3000-6000元




3
结构上兑水






结构上是指供应结构,外郊环土地供应为主


这次推出的11块地,按地价推断

基本未来售价大概率都会在 4万元/㎡左右

合计可售住宅 80万㎡左右


9月18日下午上海市又预告了8幅纯住宅用地,合计面积73万㎡

按土地分布位置来看预计未来售价大多也将保持在4万元/㎡左右


未来大量4万左右的价格项目入市将大大稀释一手上海均价,

掩护市区的高价项目进入市场

我们来做一个简单价格调兑计算

 

目前内环内住宅新房基本都在10万元/㎡以上,我们按10万元/㎡来计算

最近拍出的11块土地以及即将推出的土地我们按4万元/㎡来计算

 

我们按照当前上海房价5万元/㎡来算,为了保持房价不增长

每销售1㎡内环内项目,需要销售5㎡的4万元/㎡住宅


我们对内环内未来可能销售的项目进行了盘点和货量估算

预计2018年前内环内住宅将会有 92万㎡


按照当前内环内住宅存量约92万㎡来计算

为了全部去化掉内环内的住宅而不提高整体价格水平

需要销售460万㎡4万元/㎡以下的住宅

 

11块土地和未来即将推出的8块土地合计已达153万㎡

加上上半年拍出的15块土地,合计约120万㎡住宅


即将推出的8块土地信息


今年1-9月份已经确定280万㎡未来售价4万元/㎡以下土地

那么缺口还剩下180万㎡低价区域土地


我们因此猜想

 外郊环土地供应将持续到明年下半年



BUT



虽说是兑水,但不代表土地的“质量“不好

较低的土地楼板价,对应的是




公共环境空间大量出现


公共环境空间就是指开放的广场和公园,小区内、外部居民共同使用的共享空间


8、9月已拍的11块地公共空间的占比

在这11块土地中我们几乎都看到了“公共环境空间”这一陌生的要求

并且动辄占据用地面积的9%及以上

 

9.18刚刚公布的待拍土地


这个要求实际上市为了满足

前不久公布的上海市2040规划


上海在2040规划中提出要构建复合宜人的社区生活圈,建议城镇社区

达到 3000㎡社区公园,保证人均 4的社区公共空间


上海在2040规划中第七章第三节“打造城乡社区生活圈”

虽说是兑水


地价依然体现出了“稀缺性”


下面我们列举一下,近期成交的几块地













房子和家是两件截然不同的事情,你必须要突破自己的观念限制,克服自己的人性弱点,才能在买卖房子不被忽悠。


毕竟,那些建议你无论什么时候,只要是刚需都应该买房子;或者天天抱怨政府,并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家,大概率都是忽悠。与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......不如多花点时间研究理财投资,研究自己所在城市的房子和房价,研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。


有的时候,房子不过是投资品种之一,和股票、期货没有区别,只是一个获利的工具,和家没有任何的关系!

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