南宁出国留学费用联盟

干货 | 单身如何优雅地在上海买房?

楼主:卓米啊 时间:2018-10-19 15:42:04


 拉到最后 |  教你买房 


?


写过很多干货 理过很多故事
今天想讲讲我技几的经历

我16年8月通过海归落户
终于拿到了上海身份证
在傻乎乎楞了两个月之后
才开始想:我花了这么久
拿上海户口 到底是要组撒?

晃晃悠悠等到10月才想到
我!天!该!买!房!了!

然后就从一个上海地图都认不全的人
从零开始研究上海城市规划地铁线路
再到几乎每个天下班回家就刷房源信息
每个周末起码抽出一天时间去各地跑盘
提高预算降低预算 提高预期降低预期
反反复复犹犹豫豫 最后花了半年才搞定

熟悉卓米啊的旁友可能了解 我是个DIY党
做事情比较喜欢自己研究透 然后与人分享

但不得不承认 买房这件事情 真的太难参透
你要看政策看趋势看规划看区段看品相看RP

要看要学要体会的知识太多太多了
真不是一两篇优雅文就能理得清的

庆幸的是 整个过程中
有很多帮助过我的朋友

我也希望 今天我能尽我和我身边人所能
组建一个可以帮助到大家的community

如果你感兴趣 看到文末

加入我和我小伙伴组建的
「优雅上海购房」星球吧!




如果你和我一样:

1. 单身

2. 打算长期在上海发展

3. 不想被未来丈母娘挑剔


那么请通过以下几种方式 取得上海户口

1. 身份证天生310开头

2. 上海应届生打分落户

3. 海归留学生优雅落户

4. 上海市人才引进落户


拿到沪口 先确定一下自己是否限购

1. 如果你本人名下在上海已经有1套及以上房产,那恭喜你 不用看了 你已经被限购了。

2. 如果你2011年1月28日和父母拥有上海住房3套及以上,那恭喜你 不用看了 你已经被限购了。

3. 如果你2011年1月28日和父母拥有上海住房1套及以上,那恭喜你 不用看了 你已经被限购了。

上海限购自查表 @上海房地产观察

确定自己有购房资格之后 再想清楚买房目的

1. 自住

2. 投资

你可能会想「自住兼顾投资」or「投资兼顾自住」... BUT 这会让你在看房时无法抓大放小,快速决断,很可能在犹豫的过程中错失良机。SO 最好的选择,就是「纯投资」or「纯自住」如何确定自己购房是要自住还是投资,也是个学问。我的判断标准简单粗暴,就是工作的稳定性


?

  • 自住:如果你的工作稳定并确定在此区域会长期发展,不会发生——今年在临港新城上班,明年跑到闵行紫竹,后年又去了嘉定马陆的话,那可以考虑以自住为目的购房。尽早住进自己的窝,不再担心房东赶人或涨价,幸福感分分钟爆表。

  • 投资:除此之外,可以考虑投资买房。这样就不用过多考虑房子和公司间的距离,可选区域范围大大增加。毕竟在职场初期阶段,全城全国甚至全球跳槽都是分分钟的事。而一线城市的房产,不仅具有居住功能,更主要的是金融属性 ( 5 2 0 | 上 海 户 口 ) 。确定以投资为导向,就可以把房子当成金融产品,选好目标,打好算盘,坐等升值。


明确买房目的之后 就要来计算一下自己的购房预算 包括

1. 目前手持现金多少

(此处应包括父母给你的赞助,跟亲戚朋友打滚借的钱,还有你自己杯水车薪的存款

2. 可快速变现资产多少

(此处应包括股票,外地易抛售房产,信用卡额度等一切可以快速变成人民币的资产)

3. 最多银行能商贷多少

(不太好准确计算,比较普遍的一个估算方式是:月还款能力=月收入流水➗ 2  )

4. 最多公积金能贷款多少

(首套个人公积金贷款最多贷50万,补充公积金贷10万。也就是单身首套最多能贷到60万。当然要贷满的话,需要注意一下公积金账户的余额要大于等于16667元,补充公积金账户余额大于等于10000元二套个人公积金贷款上限为40万,补充公积金贷10万,合计上限50万。)

公积金贷款额度 @上海公积金

几项综合计算下来,基本就是你的购房总!预!算!当然,这并不代表你就可以买得起这个总价的房子,在购房过程中个税,契税,中介费,茶水费等等,都是你要考虑的成本,所以,预算不要做得太满,留些余量,比较稳妥。


 TIPS:

  • 房贷推荐自己多跑几家银行去直接问信贷员。野路子的贷款中介、流水包装服务等需要仔细甄别

  • 尽量能贷满30年就选30年!额!本!息!房贷求稳就找四大行+农商行,浦发房贷业务比较激进,老公房房龄老贷款找工行,国字头企业员工找农行,组合贷建议找建行

  • 以上观点仅供参考,如果有门路有熟人,皆!可!推!翻!



确定了预算,还要看首付比例:

总结一下:首房首贷35%首付。

上海有房或全国有贷款记录的,普通住宅50%首付,非普70%,以家庭为单位。

?

首付比例 @上海发布


下一步是选定购房区域 要了解几个概念

1. 行政区划:静安 黄浦 徐汇 长宁 虹口 杨浦 普陀 浦东 闵行 松江 嘉定 宝山 青浦 奉贤 金山 崇明

2. 板块:比如静安寺 打浦桥 徐家汇 中山公园 临平路 新江湾城 曹杨 花木 莘庄 九亭 南翔 大华 徐泾 西渡 枫泾 崇明新城 etc.

3. 环线:内环 中环 外环

?

(此处环线=高速环线,环线的概念之所以重要,是因为它关乎上海市普通住宅的标准:目前是单套建筑面积在140㎡以下,价格内环内450万以下,内外环线之间310万以下,外环外230万以下,才能被称为普!通!住!宅!)

“普通住宅”标准 @上海发布


而是否为普通住宅,则关系到二手房交易税费的金额!!!

二手房交易税查询表 @上海房地产观察

扫盲过后 下一步就需要恶补上海买房知识 以下读物可自行挑选

0. 上海2040年规划 地铁轨交规划 上海发布

1. 房天下:几乎是最全的新楼盘消息

2. 安居客:二手房小区均价和趋势统计

3. 链家:二手房真房源

河马楼市观察:链家房东挂牌价变动历史)

4. 兔博士:小区房源统计数据和走势

5. 大房鸭:省中介费 半手拉手买房

6. 互助卖房:纯手拉手二手买卖平台

7. 住在上海:房产知识扫盲公众号

8. 一房一万:带统计数据的房产知识扫盲公众号

9. 篱笆论坛:各种讨论上海买房卖房装修的论坛

10. 千帆育儿网:关于上海学区房的一切讨论


 TIPS:

  • 高阶版:如果你已经过了小白阶段,想要寻求一些高阶有趣独特的上海楼市读物的话,推荐:水库论坛,dittojeff思想空间,二小姐后花园,看房大将军,匠人有矩,楼市时评,真叫卢俊 etc.

  • 个人推荐,仅供参考。也没收谁的广告费,文中观点自己睁大双眼去甄别咯。


然而 即使你在APP里看房看成专家 也比不上实地跑盘勤快的人 如何开始跑盘呢?

0. 在开始看房之前,一定要先准备备用号码or注册个阿里小号。不然,在今后的半年,一年,甚至N年,你都会接到全国各地中介的骚扰电话

近期常见开场白是:我有一套地铁口的精装商铺请问感兴趣吗...
我:"嘟————" 
我有一套距离上海车程30分钟的外地盘请问感兴...
我:"嘟————" 
我有一套碧X园X林X市新加坡请问感...
我:"嘟————" 
珍!爱!生!命!从!用!小!号!看!房!做!起!


1. 如果你要买新房,打电话去联系售楼中心,预约看样板房,热门盘准备好茶水费,以及做好有茶水费也没处塞的准备。

2017年至今,上海新房要么捂盘要么低开。如果你有幸能买得到低于周边二手房价格的新房,请!毫!不!犹!豫!地!下!手!


2. 如果你要买二手房,请打电话or直奔中介门店,说自己的预算和需求,找一个靠谱的中介小哥带看。就能慢慢知道什么样的房型,交通,品质,配套,学区等是适合你的选择了。

如何分辨靠谱中介呢?如果你在网上看到一个房源,低于市场均价20%以上,图片拍得开阔透亮,打电话过去中介满口答应你带看,结果你赶到现场,中介一脸为难地说:“哎呀真是不巧啊,这套房子是难得一见的笋盘拿,太抢手了!昨天晚上有下家连夜扛着现钞来,刚刚卖掉!老哥要不你提提预算,我手头还有几套精装修楼层好...” 遇到这样的,请!毫!不!犹!豫!地!转!身!离!开!

当你跑盘完毕 锁定目标 就进入交易环节 分享下个人购房Timeline 整个流程耗时3个月

1. 2017年03月12日 签居间 下定金 2. 2017年03月13日 中介代补拉产调 3. 2017年03月16日 网签 查限购 审税 申贷 4. 2017年04月26日 出贷款合同 5. 2017年04月28日 交税 过户 6. 2017年05月22日 领产证 送他证 7. 2017年06月08日 银行放款 8. 2017年06月09日 交房

?

然后 你就可以拿着你的红本本 去网上给别人写优雅买房帖了

可能你读完全文 还是不知道如何在上海买房


因为上海买房这件事 根本就优雅不起来


?



如果你真想要优雅地研究
房票 限购 选房 中介 交易 学区
一切关于上海购房的实用知识经验
那就来

加入我和我小伙伴组建的
「优雅上海购房」星球吧!

前50名入圈仅需
知识星球最低价
50元/年
无限提问 有问必答

?




渣文字+瞎排版+乱配图  | 在还房贷的 卓米啊

Image Source | GIPHY & 上海发布 上海房地产观察 上海公积金

 2017年11月20日 | 早上8点00分



 既然上了船 就要紧紧攥住自己的船票 

 毕竟船下巨浪滚滚 还有很多裸泳的人 




 阅读原文 | 直达星球 

?



回龙观小区房价
朋友 图片 表情 草稿箱
请遵守社区公约言论规则,不得违反国家法律法规