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致敬40年丨住房商品化制度启动 房地产市场初步形成

楼主:保定招聘网 时间:2019-06-04 10:41:35

明发悦庭

“1988年,我国经济体制转型起步。住房制度改革的全面推行为房地产商品化和市场化指明了方向。随后《土地管理法》进行了修改,这意味着国家正式承认土地转让的合法化,中国房地产新时代到来了。

1992年南方谈话和住房制度改革的加快促使海南建省和特区效应得到全面释放,海南岛的房地产市场骤然升温,过热的投资催生了第一轮房地产泡沫。中央针对海南房地产过热问题,开启第一次商品房市场调控。一方面严格控制货币发行,稳定金融形势;另一方面继续完善相关制度构建,特别是土地出让制度、房地产开发管理制度。

1997年,亚洲金融危机导致中国陷入外需低迷、内需不足、产能过剩诸多困境,这时只有将实物福利分配的住房制度彻底逼入死角,才能让商品住宅房地产业找到足够的发展空间。此举也成为中国房地产发展历史上生死攸关的一个章节。

1988~1998年这十年,我国房地产仍处于初始阶段,城镇化水平较低。房地产以沿海、中心城市开发为主,相关政策、法律、规划都处于探索和调整阶段,福利分房仍占主导地位,商品房市场化机制未完善。在这十年内,1998年住房制度改革是极其关键的角色,从此我国房地产市场开始初步形成。

卢泳志丨文

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海南房地产泡沫破裂

1988年8月23日,有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离,成立中国第31个省级行政区。海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的“理想国”。

1992年初,邓小平发表南方谈话,随后,中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。大量资金投入到房地产,高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司。

1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率惊人的达到了83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的高峰。少数楼盘价格甚至超过10000元/平方米。这就是海南历史上著名的“房产泡沫”。

1993年6月23日,终场哨声突然吹响。时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

紧接着的第二天,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,里面的16条强力调控措施包括了严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

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“92派”全面登上历史舞台

1991年世界格局剧变给中国带来的影响,在1992年终于重新找准方向。中国加快推进改革开放的消息一传出,全国立刻闻风而动。

1992年成为中国历史进程中极具里程碑符号的年份。这一年,南方谈话,是中国改革开放史上历史性的转折点。这一年,中央正式提出中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。这一年是中国房地产业在市场经济环境下初创成型期的第一年。

从2月份开始,北京市的新增公司以每月2000家的速度激增,比过去增长了2-3倍。其中,从事房地产业的企业数目从1991年的3700家暴增4.5倍,年底达到17000家。

数据反映出的狂热更为直观。1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%,地方房地产投资普遍增长50%以上,其中海南暴增211%;土地方面,1992年土地供应量和面积分别是1991年及以前全国出让土地的3倍和11倍。

1992年,企业家精神开始觉醒,并焕发出强大生命力,“92派”全面登上历史舞台,而中国房地产企业也在激烈的市场竞争中演绎出跌宕起伏又精彩纷呈的大戏。

他们此前或在政府机构、或在科研院所、或在乡镇、或在厂矿工作的政府官员、知识分子、厂镇基层,南方谈话的影响,纷纷离开赖以为生的体制生活,主动下海创业。

大浪淘沙,经过轰轰烈烈的下海潮洗礼,杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家逐渐闯出中国房地产独特发展之路。

这一年,一大批重量级房企应运而生,碧桂园、雅居乐、保利地产、合生创展、绿地集团、建业地产、华发实业、宝能集团、金融街、北大资源、泰达股份等等……这些在中国风云驰骋的房地产企业不约而同在1992年登上历史舞台。

热闹非凡的1992年是知名房企诞生井喷的时代,这批企业的出现,影响了中国房地产行业发展,其中的佼佼者更是跻身全球500强,成为中国在国际上的一张张亮丽名片。

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中国住房制度进入全面市场化阶段

住房制度改革的时点,恰逢1997年亚洲金融危机,为了度过危机,扩大国内需求,中央政府已经意识到房地产行业是中国经济潜在的巨大增长点,金融危机的到来,倒逼政府下定决心全面实施新的住房制度。

1998年2 月,时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议,并旗帜鲜明地当场表明自己的态度:“要作个决定,今年下半年停止福利分房。”一个月后,朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上,他再次强调“房改的重要性”。

随后,一系列相关措施相续出台。4月28日,央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行,正式宣布全面执行:贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房,该文件的突破性意义不言而喻。

7月3日,房改如约而至,中央终于放出大招,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时,“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。

截至1998年末,全国已经有19个省区出台了深化房改的政策,另有6个省区的方案正在审批中。

至此,经过二十年改革后,住房实物分配制度从政策上彻底退出历史舞台,新的住房制度开始实施,住房供应机制与体系出现了根本性的变化,中国住房制度由其进入了全新的市场化时代。

1998年新的住房制度实施后,我国房地产行业高速发展,不仅大幅改善了广大居民的住房需求,也成为中国经济发展的核心驱动力。始于1978年成于1998年的中国住房制度改革,居功至伟。

1988

住房制度改革全面试点

《宪法》修正案增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”的规定。住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段;建设部成立,筹建房地产业司;全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展;海南独立建省。

1989

整顿市场秩序

发布《关于加强房地产市场管理的通知》,规范市场行为,整顿市场秩序,压缩固定资产投资规模,紧缩银根。

1990

推进土地制度改革

出台《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,国家有偿有限期土地出让使用权政策实施;大规模清理在建项目。

1991

房改全面推行

国务院先后批复了24个省市的房改总体方案,房改开始在全国范围内全面推行,中国房地产的首个泡沫开始蓄积;住房制度改革领导小组就全国推进城镇住房制度改革提出了六点意见,对于住房制度改革起到重要推动作用。

1992

加快房地产业发展

引进外资、扩大市场调控范围、发放开发消费贷款、上海建立住房公积金制度;中国海外集团正式成立,中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市;碧桂园集团、保利地产等相继成立。

1993

首轮房地产调控 海南泡沫破裂

加强房地产市场宏观管理,控制投资规模,调整投资结构,规范市场行为,调节房地产经营收益,开展房地产开发经营机构全面检查,终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产业;海南泡沫破裂,海口2万家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。

1994

全面推行住房公积金制度

发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,要求全面推行住房公积金制度;华润置地、富力等房企成立。

1995

第一次房地产去库存

《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》正式实施;解决国有大中型企业职工和大中城市居民住房困难的安居工程正式开始运行;房价连续下跌,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996

房地产行业全面亏损

中国第一家土地储备机构上海土地发展中心成立;租金改革和公有住房出售有了新的进展;政策性贷款制度开始建立;安居工程顺利进行;房地产行业出现了全面巨额亏损。

1997

亚洲金融危机冲击房地产业

杭州土地储备中心成立;亚洲金融危机全面爆发,中国房地产行业濒临崩溃;政府实行适度从紧的财政政策和货币政策;保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动,以8798万元独家投得北京南路地块。(新闻来源:中国房地产报)

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