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贷款问题解答(连载一)#X166

楼主:水库论坛shuiku 时间:2020-02-14 15:06:24

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即日起,会在文章结尾增加一个栏位:今日笋盘推荐。

以下为正文:

贷款问题解答(连载一)

作者:本尊很忙,原发表于公号:本尊资讯

贷款问题解答

问题1:工作不稳定,怎么提供银行需要的流水?

Q:置换,女方上海户口,男方北京户口,之前房屋贷款主贷人是女方,家里自己公司做淘宝,现转型重新注册公司,预计12月底注册完毕开始有流水,再买房女方还做主贷人,需要最少几个月的流水?

A:贷款是看夫妻共同收入的,男方北京的收入也可认定;女方原来是自由职业,流水不稳定,现在才开始自行做流水,需要六个月以上才能利用,且名下企业刚注册,若以小微企业主办理把握很低,不如还以上班族身份办理,根据贷款金额酌情采取快速有效的办法。



Q:成本较低、操作较简便的做流水方法有吗?能否推荐一个?

A:有的,让朋友每月转账,注意事项:开中信或招行卡,民生卡也可,每月固定时间(避开节假日),固定金额,转一笔非整数金额,备注“工资”,坚持六个月以上,即可使用。


 


问题2:申请信用贷会不会影响按揭?

Q:我现在打算申请了两笔信用贷款,每笔30万,在每期按照规定及时还款,最后全部还清的情况下,在征信上是否会影响未来的房贷?

A:还掉可以,但是尽量早还,让征信更新成“结清”的状态,否则还要提供结清证明,很有可能不认,耽误时间;另外,首付贷嫌疑最大的是申请按揭前三个月申请信用贷,因此,这几个月不要随便申请信用贷。


Q:有没有哪些银行的信用贷是不上征信的啊。

A:只知道白领融一种,但严格说来不是银行信用贷, 它是把保险公司的资金通过银行发放给银行筛选过的客户,银行只是通道,所以可以不上征信;所有银行自己发放的贷款都要上征信的,只不过有些算是信用卡分期,算信用卡负债而已。补充:连某些小贷公司发放的贷款也要上报央行征信系统了。




问题3:抵押贷款会不会影响按揭?

Q:买房申请房贷的话,我抵押的出来的贷款是否影响我申请房贷的额度?意思是银行评估我房贷能贷多少时,是否要减去我抵押贷款的部分?多谢啦

A:抵押贷款和按揭贷款的衔接问题,解决方案有三种,一抵押后净身出户,直接放款不影响;二抵押贷款审批成功,不抵押不放款,再借过桥资金,付首付办按揭,抵押贷款和按揭贷款同时放;三抵押贷款批好后,同时找到按揭银行,先拉产调和查征信,抵押贷款放款后迅速审批按揭,放款前不拉征信,也不影响。审批按揭额度时,不是用减抵押的额度这种算法,而是会算负债比,更麻烦的是首付贷嫌疑,所以需要合理规划流程,那就既能解决首付,又能顺利批好下一笔按揭。


问题4:征信记录不良,该怎么贷款?

Q:女方征信没问题,男方作为共同还贷人,征信上有一张信用卡早已不用,但状态是止付!这个尽可能去取消。
    另外有一张信用卡记错还款日期,逾期很多次数,银行只给取消一次,这几个月已经注意还款不逾期,如果年后买房,重新再拉征信,对贷款有多大影响?是否有办法解决?

A:止付可以电话信用卡中心,出纸质证明或通知人行征信变更,银行可以认可;但是连续多次的逾期是最麻烦的,银行认为是一种逾期习惯,一般连续三个1,就谨慎受理了,更何况还是刚刚发生的事情,银行对于24个月以内发生的多次逾期都很谨慎。现在只能拉出报告具体看到逾期次数和每次逾期的时间,再寻找办法,注意,要拉详细版征信才能解读清楚。



Q:目前有房贷且因为信用卡逾期导致利率上浮10%,请问,再次申请房贷时,如果信用逾期已经在征信记录没有了,现在的房贷利率会受上一次的利率影响吗?

A:首先确定贷款按首套还是二套政策,根据你的情况,上一笔做过主贷人,已经有贷款记录了,再办肯定还是1.1倍,但并不是因为逾期记录的原因。如果上一笔你是参贷人,那么现在净身出户贷款,有可能按九折办理,很多银行不会因为征信记录有逾期就上浮利率,但是会降低额度,一般超过24个月的逾期可以通融。

 


问题5:银行为何要上家迁出户口才能放款?

Q:我刚卖掉房子,中介公司说我下家的贷款审核已经通过了,可是农行说要我户口迁出才能放款。我买的新房,18年才能交房,所以户口没办法迁出(关于户口迁出问题,已和下家谈好并约定在合同中)。请问我在不迁出户口的前提下,如何不拖延时间的拿到农行的放款。谢谢专家!

A:这也是一个“不公平,却合理”的问题,对于下家来说也很无辜,你们银行选择错误了。银行要求上家迁出户口,是从风险控制的角度考量,一般银行无强制要求,除非是老破小会进行要求,而农行对所有交易都如此要求。因为你的房产过户给下家了,你的户口还在房子里,对于银行和下家来说,你就是第三方,如果下家违约不还款了,银行查封这套房,再进行拍卖,竞拍人最重视的就是房子里有无户口,户口是谁,如果你户口不迁出,房子根本没人要;而且户口迁出,属于公安机关户籍管理的范畴,法院也无权限受理纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出。

        解决方案,只能试试向农行承诺过几个月迁户口,让他们先放款。

        最后,提供一条福利,查户口也有简便的方法了——搜索微信公众号:上海公安人口管理,通过左下角的业务办理—房产户口查询功能,可随时查询户口情况。



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今日笋盘推荐:

房一:重庆江北区观音桥步行街,绝佳黄金地段

楼盘:聚丰纵横国际住宅

面积:72平

价格:128万

按揭:97万

首付:31万

过户税费佣金等共6万

楼盘简介:位于观音桥商圈中心,距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟,楼下对面就是公交车站(20余条公交线路),可到主城各区!

附近各大型写字楼、商场林立,此物业租赁投资价值极高!此栋物业开发商开盘均价为2万左右,此套是高管内部奖励房源,所以才能低于开盘价出售,懂得来!


房二:龙湖春森彼岸

江北品质大盘

低于市场价20万

清水价买装修房

122平187万,带装修,贷90万,首付97万,过户佣金税费按揭评估等费用7万!懂的秒杀


房三:珊瑚水岸

144平卖价210.万,贷150左右,清水房,中间楼层,全看江,过户佣金税费按揭评估赎楼共8万


房四:大川壹江城江景房,

面积189万,首套贷款120万,首付20万包费用!包税费单价7400每平方!只有一套,手快来,手慢无!


房五:中航翡翠城,渝北西区。

现在建西南最大游乐园 旁边有体育场 

轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利

 渝北核心区域 政府主建片区  

品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃,地 下两层全采光,带50平米小花园


房六:金沙港湾B区

江景房  14栋  9-4  精装修  建面126  套内103   3室一厅  卖128万     银行首套贷款75万  首付53万  后期出3万包税费,中介费2万   


房七:南坪轻轨房亚太商谷

南坪轻轨房亚太商谷,步行10分钟到轻轨工贸站

南坪商圈,会展中心,玖玺台旁边,精装修,两室一厅,83.5平米,13楼 83万 首套贷款57万 ,首付26万 带租约2500,还有一年到期目前市场租金3200左右。

月供3200 左右,基本租抵月供,投资首选!

仅此一套,仅此一套!后期费用5万 外地客房产税自理,中介费2万。


房八:郁金香国际公寓

笋盘推荐:低于市场价30万!!!

郁金香国际公寓,沙坪坝商圈内,精品学区房,带重庆市十大名校指标!沙坪坝小学   建面120平米,清水顶楼跃层!贷款96万,卖160   出资67包干!市场价15000每平米,低于市场价30万左右,步行三峡广场五分钟不到,地铁9号环线再建中,绝对物超所值


房九:浩博天庭,江北观音桥,黄金地段

距观音桥地铁站100米,繁华商圈,吃喝玩乐全都有

建面103平,办公装修,装修好,卖118万包佣金税费,本地客户首套贷款78万,外地客户首套贷68万,租金抵月供(外地客户房产税自理)


房十:江北嘴紫御江山

熙岸(三期),三室两厅两卫,建面113平,套内90平,采光充足,安静绿化好,双地铁(六号线和九号线),边上就是国金中心,可就读江北嘴实验学校。价格157万,首付63万,可贷款94万,税费9万多。


房十一:南坪步行街  珊瑚大厦

 位置相当好  离南坪轻轨站2分钟  建面142    4室一厅 2卫  客厅大  房子05年的  首套贷款85万  二套75万  业主卖价118万  首付33万  后期费用5万  租金可租3200以上  


房十二:南滨路大型小区 海棠晓月   

1楼  建面160 简单装修  4室2厅2卫  业主做工程的,现在急需要钱   带后花园  此房用水不要钱!不要问业主为什么,因为重庆水利局长是他表哥  业主卖价138万 银行首套贷90,首付48,二套贷款80,首付58,后期费用5万包干  抢抢抢……


房十三: 龙湖大盘春森彼岸  

处置资产来袭、江北区,北滨路 龙湖大盘春森彼岸  北滨路上品质大盘,江景房 建面160,4室2厅 2卫    清水  中间楼层,同小区,同户型卖价300万,现只卖245全包,贷150万,首付95万,懂的来


不限购不限贷房源:

某银行处置资产

不限购不限贷,不占房票

不限外地人,不限首套二套

不上征信

出钱即可买,住宅住宅住宅


房一:九龙坡区杨家坪步行街

住房256平,装修房,卖价207万,中介费2个点,包税费。

可贷款140万。首付67.预计租金6000元,月供22726元,10年期,不限购,不限贷,不限外地人,不限外地人,不限外地人,不分首套二套,无房票的速度速度。


房二:某行处置资产


杨家坪步行街住房一套109平,装修房,卖价88万,中介费2个点,包税费。

可贷款60万。首付28.预计租金2500元,月供元9748元,10年期,不占房票,不限购不限贷,不分本地外地,不分首套二套,首付都一样,不上征信


可两套一起买,也可拆分,过户手续费每套3万


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